Teletrabajo en EE.UU. convierte oficinas vacías en viviendas modernas.

La mayoría de los estadounidenses conocen la regla número uno del sector inmobiliario: “ubicación, ubicación, ubicación”. Pero para algunos, existe una nueva estrategia ganadora: “reciclar, reciclar, reciclar”.

Un número cada vez mayor de edificios de oficinas han encontrado una segunda vida como apartamentos, impulsados ​​por el movimiento de trabajo desde casa de la era Covid que ha reducido la asistencia a las oficinas y encogido los centros de las ciudades.

Pero dividir espacios de trabajo grandes y estériles en hogares acogedores es más difícil de lo que uno podría pensar.

Los promotores inmobiliarios dicen que estos proyectos pueden ser como resolver un rompecabezas: los edificios de oficinas se diseñan con consideraciones muy diferentes a los de los apartamentos.

Algunas conversiones no son posibles y pueden surgir costos inesperados.

Aun así, como las vacantes de oficinas alcanzaron un récord de 20,1% en Estados Unidos en el segundo trimestre de este año, según un informe reciente de Moody's Analytics, y la oferta de viviendas se mantiene persistentemente por debajo de la demanda, los gobiernos locales han intensificado los incentivos para las conversiones de oficinas.

¿Cómo funciona?

A primera vista, The Crosby, un edificio de apartamentos inaugurado en 2020 en el barrio Koreatown de Los Ángeles, parece un típico rascacielos de lujo.

Cuenta con comodidades de lujo como gimnasio y terraza en la piscina.

Sin embargo, los residentes de las 336 unidades de apartamentos de The Crosby quizá no sepan que su edificio fue la antigua sede en la Costa Oeste de la compañía de petróleo y gas Texaco.

Convertir espacios de oficinas como los de Texaco en unidades de lujo requiere “básicamente desmantelar todo”, dijo Jaime Lee, CEO de Jamison Group, el propietario del edificio que supervisó la renovación.

“Básicamente, estamos limpiando el piso”, dijo. “Solo quedan los pisos, la estructura del edificio y los ascensores”.

A diferencia de un diseño de oficina tradicional, cada unidad de apartamento debe tener al menos un baño y una cocina, lo que significa que es necesario rehacer la plomería.

Y la mayoría de los edificios de oficinas tienen aire acondicionado central, por lo que el sistema necesita ser reemplazado por sistemas de refrigeración y calefacción individuales.

A veces el proyecto es más caro de lo esperado inicialmente.

“Especialmente en el caso de edificios que han existido durante mucho tiempo y han tenido muchos inquilinos diferentes a lo largo de los años, ha habido momentos en que hemos abierto una pared y nos hemos dado cuenta de que hay más trabajo por hacer”, dijo Lee.

Si bien convertir edificios de oficinas sin uso en unidades de vivienda puede parecer una solución fácil a la crisis de vivienda asequible, algunos edificios de oficinas (incluso aquellos que están completamente vacíos o tienen varios pisos vacíos) no se pueden convertir en viviendas, dijo Chris Sherman, presidente de Sherman Associates, un desarrollador inmobiliario con sede en Minneapolis.

“Solo alrededor del 15% de los edificios de oficinas aquí en los mercados en los que estamos ubicados son candidatos potencialmente buenos para conversiones de oficinas a viviendas”, dijo Sherman.

Apoyo de los gobiernos locales

Los edificios más antiguos también califican para créditos fiscales históricos, lo que hace que estas conversiones sean más factibles financieramente, dijo Sherman.

La clave para estas conversiones es la aceptación del gobierno local, dijo Jason Ward, codirector del Centro RAND sobre Vivienda y Personas sin Hogar.

Las recientes exenciones fiscales y la flexibilización de las restricciones de zonificación de las grandes ciudades, como los anchos requeridos de las escaleras de los apartamentos y los requisitos de estacionamiento, han hecho posible más de estas transformaciones, dijo Ward.

En septiembre, el alcalde de la ciudad de Nueva York, Eric Adams, anunció un esfuerzo para eliminar el requisito de que se incluyan espacios de estacionamiento en las nuevas construcciones, liberando espacio para construir más viviendas.

Pronto comenzará la construcción de una de las mayores conversiones de oficinas a residencias: la antigua sede de Pfizer en el centro de Nueva York se convertirá en alrededor de 1.500 nuevos apartamentos de alquiler.

Los Ángeles también estableció recientemente un proceso de aprobación más rápido para la conversión de edificios existentes que tengan al menos 15 años de antigüedad.

“Fomentar la reutilización de edificios es una práctica sostenible para prolongar la vida útil de los edificios y conservar muchos de los recursos que se invirtieron en su construcción inicial”, dice una ordenanza municipal.

Los gobiernos locales no sólo están impulsando la conversión de edificios de oficinas. John Watson, director ejecutivo de Core Redevelopment, con sede en Indianápolis, dijo que también ha convertido escuelas y hoteles abandonados en viviendas.

“Los grandes edificios de oficinas son probablemente los más difíciles de construir”, dijo Watson. “Los hoteles y las escuelas son fáciles”.

Sin embargo, el proyecto del que Watson está más orgulloso es el Stadium Lofts, un edificio de apartamentos construido a partir de los restos de un antiguo estadio de béisbol en Indianápolis.

Compró el estadio a la ciudad por 1 dólar y lo revitalizó por 28 millones de dólares, incluidos 5 millones de dólares aportados por la ciudad.

“Fui a la ciudad y dije: 'Mira, esto es físicamente posible, pero tengo una brecha de $5 millones entre lo que vale y lo que cuesta', y la ciudad dijo que financiarían la brecha porque ayudaría a expandir el centro y aumentar la vitalidad del vecindario”, dijo Watson.

“Terminó siendo uno de los mejores proyectos que he hecho”.